天津第一次土地两集中出让，余热未散，马上，第二次将“卷土再来”。

5月的首次土拍，信号意义或许更强。

挂牌58宗，溢价29宗，底价16宗，停牌13宗。

最高溢价48.8%，平均溢价5%。

成交金额亿，是去年全年的54%。

这个成绩，提振了楼市信心。

5月新房成交量，是最直接的反馈。

一反常态，竟比4月还多10万平米，情绪被带动起来，预期逆转。

按节奏，第二次集中出让的土地将于6月底正式挂牌，7月中旬出让。

这次会有哪些地块呢？会不会持续首次土拍的热度？

我们了解到一些挂地情况，预计挂牌50宗左右，抢先透露给大家。

大致有几个看点：

继续“卖好地”，拿出很多核心地块。

特别是市区，和平、南开、红桥都有重磅地块；

西青的水西、滨海的中心商务区……都是热点。

河西、南开、滨海中心商务区，地价上涨。

起始楼面价，河西2.5万/平米，南开2.7万/平米，天碱1.3万/平米。

河东、环城地价稳定，未见降价。

再次证实，天津不会降地价。

马太效应将持续，西南热度不减。

市场信心或被再次提振，5月天津楼市没凉，9、10月会有第二波行情。

（注：正式挂牌文件尚未公布，在以下地块基础上会有增减，供参考。起始楼面价为“内部打探价”，部分地块未监测到楼面价，所有价格以最终公布为准。）

市内六区

市内六区预计出让12宗地块。

这次看到了和平区的身影，是位于多伦道的一宗商混地块。

商业占比很高，住宅建面约4.5万平米，商业建面约7.5平米。

折合纯住宅楼面价高达4.8万/平米，比新房天成和平里约3.9万/平米的楼面价还要高。

河西区预计出让3宗地块，陈塘庄的郁江道D、E地块，小海地安江里地块。

郁江道地块

预估楼面价约2.5万/平米，可真不低，连小海地楼面价也涨上来了。

此前河西楼面价基本在2-2.2万/平米。

但西青纪庄子地块都拍到了2.5万/平米，河西楼面价势必要涨。

现在河西新房势头猛，涨价现象已出现。

参照这次挂地的价格，接下来的房价令人担心，恐怕还有涨的趋势。

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南开区放出3宗地块。

长虹公园对面的昌源里地块、25中附近的灵隐南里地块、密云路附近的战备楼地块，都预计出让。

坦白说，位置都一般，而且全是“插花地”，周边被老破小包围。

但预估楼面价一点都不低，高达2.7万/平米，已经超过六马路地块、新裕里地块的起始楼面价。

照这意思，南开楼面价3万+，新房5字头，是大趋势了。

为什么说南开4万的次新房有机会涨价，就是这个原因了。

更贵的房子，越来越多。

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河东区预计挂牌3宗地块。

大直沽东孙台地块，预估楼面价1.45万/平米。

附近有今年1月中交摘得的宅地（中交春映海河），当时楼面价元/平米。

富民路汪庄子1号地是综合地块，预估楼面价1.54万/平米，实际住宅楼面价会更高。

汪庄子1号地块

万辛庄A地块，将挂牌。

大华在首次土拍中，楼面价约1.8万/平米买下了B地块，拿到了板块“房价话语权”，不知道这次会不会再拿。

万辛庄A地块

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红桥区铃铛阁地块，终于要出让了，预估楼面价2.1万/平米。

之前要与西站前广场商业捆绑，如今来看，不得不单独出让了。

这块地素质不错，可以“脱红入南”。

所以房价也不会低，有开发商测算过，高层恐怕要4万+。

铃铛阁地块

西于庄也将有土地出让，两宗小地块预计是打包的形式。

5月25日，红桥刚开完土地推介会，有建面万平米的土地待出让，是市区最大的“地主”。

详见《红桥区召开土地推介会，10宗地块亮相》。

红桥的土地都是棚改拆出来的，成本很高，基础楼面价都要约2万/平米。

别看土地多，但地价不会便宜。

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从目前市区第二次挂地的情况来看：

南开、河西地价要上涨。

河东地价平稳，河北暂未见土地挂牌，红桥终于挂出核心地块。

首次土地出让结果，已宣告了市区的马太效应：热度集中在南部。

也就造成了南部地价的上涨动力。

接下来，市区的房价趋势，很清晰了。

西青区

西青区张家窝、水西、大寺这三个板块预计有土地出让。

张家窝挺“艮”的，就是不降地价。

之前核心区一宗宅地挂牌价1万/平米左右，有点高了，没人要。

这次换一块，临近南站商务区，还是1万/平米的价格。

这块地倒是有出让的可能，距离商业、地铁更近。

张家窝中学地块

工农联盟地块，将再次挂牌。

曾于年10月首次挂牌，11月无限延期”，年5月彻底宣告停牌。

当初起始楼面价元/平米，现在元/平米，几乎没变化。

工农联盟地块

水西板块，预计挂两块地，都在南岸。

刚拆出来的侯台装市场地块、中安药业地块，预估楼面价1.85万/平米。

首次土拍，融创联合体溢价11%摘得北岸宅地，住宅楼面价2.2万/平米。

将与绿城合作，打造融创的桃花源系，是天津首个宋式建筑。

南岸城市界面比北岸好，这两块地大概率会溢价。

侯台装饰城地块、中安药业地块

大寺的土地，继续出让，预估楼面价1.2万/平米。

首次土拍中，绿城地块起始楼面价1.1万/平米，这次涨了一些。

很明显，大寺是西青下一个要启动的板块。

李七庄、中北镇也有土地要出让，但这次可能挂不出来，预计9月挂牌。

津南区

津南区出让的土地，依旧集中在“明星板块”。

详见《津南第二轮出让土地流出，总建面超44万方》。

最简单的道理，房子好卖，地才好卖。

国展西预计有3宗。

其实现在国展西热度一般，马上5个盘同台竞技。

虽然首次卖地中铁建设1.2万/平米高价摘地，但如果继续卖地，供应量未免有些太大了。

国展西与辛庄，楼面价差元/平米，已经坐实，新房价差也应如此。

咸水沽向东轮动，启动双河桥组团，预估楼面价元/平米左右。

年,上海建工拿地楼面价元/平米。

不过，只要有富力又一城在，咸水沽别的盘都很难跑量。

海教园龙湖天璞东侧地块将出让，预估楼面价约元/平米，或将出现溢价。

东丽区

东丽区金钟街、成林道、津滨大道、东丽湖，4个板块预计有土地出让。

金钟街首次土地出让中，停牌了一宗宅地。

当时金地摘得一宗宅地，楼面价元/平米，这次挂牌地块预估楼面价元/平米，基本持平。

板块没问题，恐怕开发商纠结的就是供应量。

成林道国山路地铁站附近的地块，倒是值得期待一下。

国山路地块

这次挂牌地块中含2.6万平米的商业，再加上地铁，板块配套有了。

远洋在首次土地出让中，1万/平米摘走河对岸一块地，地价挺合适。

丝绸工业园（染八）地块

津滨大道南侧，也就是金茂智慧科学城，终于挂地了，但并没有看到大家一直期待的大型商业地块。

东丽湖土地也预计挂牌，能否出让还是个问号。

北辰区

北辰区南仓、北仓、大张庄、双街、双青、小淀都将有土地出让。

但不一定都卖的出去。

比如南仓，估计暂时不会有开发商去了，供应量已经太大。

小淀预计出让地块不少，楼面价没降。

中东欧特色小镇属于北部活力区，预估楼面价元/平米左右。

北部活力区最近频繁被官方提及，怎么着也得动了。

中东欧特色小镇地块

滨海新区

滨海新区要出让的地块，几乎都在核心区：

中心商务区、空港、华苑高新区、生态城。

部分已经露面，详见《滨海第二批出让土地》。

果不其然，中心商务区天碱片区楼面价涨了。

综合楼面价已达1.32万/平米，纯住宅楼面价预计1.5万/平米以上。

旭辉滨海江来楼面价约1.2万/平米，中梁石榴滨海湾楼面价约1万/平米。

天碱的地价，将比之前至少溢价25%。

首次土地出让时，万科溢价19%摘得响螺湾地块。

当时我们预测过，中心商务区如果卖地，势必要溢价20%以上。

中心商务区接下来的房价，不会比现在更低。

空港二期首次土拍中停牌了一宗面积较大地块，这次上架了一堆小的。

据了解，最终会有两宗地正式挂牌，都在经三路地铁站附近。

预估楼面价元/平米。

远洋新摘得的地块溢价28%，楼面价元/平米，空港二期地价很稳。

武清区

武清规划局官方给的消息，这次要出让11宗地。

但有一部分是边缘板块，比如梅厂、大黄堡、高村等，不见得能挂牌。

杨村、商务区的地块，还是可以的。

商务区这次的地块位置不错，在湖的西侧。

商务区地块

但是商务区如果再不补充配套、提升城市界面，就要对不起现在的房价了。

静海、宁河、宝坻、蓟州的挂牌信息暂时未获取到，后期有消息再公布。

据了解，这次的出让形式与首次没变化，没有消息称滨海新区不参加两集中。

第二次土地出让挂牌数量，以及出让数量会比首次少。

毕竟开发商刚买完“一大批”，土地储备暂时充足，不会像首次那么疯狂。

首次土地出让中没拿地的开发商，比如保利、金茂等，这次应该会出手了。